Alquilar una vivienda no se improvisa. Entre los diagnósticos obligatorios, las normas de decencia y la elección del inquilino, cada paso cuenta para alquilar con tranquilidad y evitar litigios. Aquí tienes un panorama claro de los trámites que debes conocer antes de entregar las llaves.
Verificar que la vivienda sea alquilable
Antes que nada, tu propiedad debe ser decente. La ley impone una superficie habitable mínima, la ausencia de riesgos para la salud y, desde hace algunos años, un nivel de eficiencia energética.
Ahí es donde entra en juego el DPE. Desde el 1 de enero de 2025, las viviendas clasificadas como G están prohibidas para alquiler, ya sea para un contrato nuevo o una renovación. La prohibición se extenderá a las viviendas F en 2028, y luego a las E en 2034. Buena noticia para algunos propietarios: desde enero de 2026, se revisó el método de cálculo del DPE para viviendas calefaccionadas con electricidad, lo que ha sacado a cientos de miles de propiedades del estatus de “colador térmico” sin realizar ningún trabajo. Antes de lanzarte, reunir toda la información que debes saber para poner una propiedad en alquiler te evitará sorpresas desagradables al momento de firmar. Una vivienda no conforme te expone a sanciones y a reclamaciones del inquilino.
Realizar los diagnósticos obligatorios
Ningún alquiler puede comenzar sin un expediente de diagnóstico técnico completo, anexado al contrato. Según la antigüedad y la ubicación de la propiedad, se requieren varios documentos.
- El DPE, válido por 10 años, obligatorio y ahora mostrado desde el anuncio.
- El estado de riesgos (naturales, mineros, tecnológicos) según la zona de la vivienda.
- El informe de riesgo de exposición al plomo para propiedades construidas antes de 1949.
- Los diagnósticos de gas y electricidad cuando las instalaciones tienen más de quince años.
- La medición de la superficie habitable, indispensable para el contrato.
Generalmente, cuenta entre 100 y 250 euros para un DPE, un gasto deducible de tus ingresos inmobiliarios en el régimen real. Es mejor confiar estos diagnósticos a un profesional certificado, ya que su fiabilidad compromete tu responsabilidad.
Fijar el alquiler y preparar el contrato
El monto del alquiler no siempre se decide libremente. En las zonas tensionadas sujetas a regulación, se aplica un techo según el barrio y el tipo de propiedad.
Otro punto a conocer: las viviendas clasificadas como F o G tienen un congelamiento de alquileres desde 2022, sin posibilidad de aumento entre dos inquilinos. En cuanto al contrato, el alquiler responde a la ley de 1989. Un alquiler vacío se firma por tres años renovables, contra un año para un amueblado, o nueve meses para un contrato estudiantil. El depósito de garantía está limitado a un mes de alquiler sin gastos para una vivienda vacía, y dos meses para una amueblada. Tómate el tiempo para redactar un contrato preciso, porque es él quien regula toda la relación de alquiler.
Elegir al inquilino y asegurar los alquileres
La selección del inquilino sigue siendo una etapa delicada. Puedes solicitar justificantes de ingresos e identidad, pero la lista de documentos exigibles está estrictamente regulada por la ley.
Para limitar el riesgo de impagos, existen varias soluciones. Un garante puede actuar como fiador, o puede contratar una garantía de alquileres impagados. Un seguro para propietarios no ocupantes también protege su propiedad en caso de siniestro. Por último, nunca descuide el estado de entrada: realizado con cuidado, con fotos como respaldo, le evitará muchos desacuerdos al momento de la salida del inquilino.
¿Gestionar uno mismo o delegar?
Una vez que el inquilino está instalado, queda la cuestión de la gestión diaria. Cobro de rentas, revisión anual, recibos, mantenimiento, declaración fiscal: la carga es real.
Algunos propietarios gestionan todo ellos mismos, especialmente para una sola vivienda cercana. Otros prefieren confiar esta tarea a un profesional de la gestión de alquileres, a cambio de una comisión sobre las rentas. La elección correcta depende de su tiempo disponible, la distancia y su comodidad con los trámites administrativos. En cualquier caso, informarse bien de antemano sigue siendo la mejor manera de convertir un bien inmobiliario en un ingreso regular y sin estrés.
Preguntas frecuentes
u003cstrongu003ePeut-on louer un logement classé G en 2026 ?u003c/strongu003e
Non, pas pour un nouveau bail ni un renouvellement. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Une exception existe pour les biens chauffés à l’électricité, dont le classement a pu s’améliorer avec la réforme de 2026.
u003cstrongu003eQuels diagnostics sont obligatoires pour louer ?u003c/strongu003e
Le DPE, l’état des risques, et selon le bien le plomb, le gaz, l’électricité et le mesurage de surface. Tous figurent dans le dossier de diagnostic technique annexé au bail.
u003cstrongu003eQuel est le montant maximal du dépôt de garantie ?u003c/strongu003e
Un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois pour une location meublée.
