Antes de la venta de un bien inmueble, es necesario realizar algunos pequeños trabajos de bricolaje. El cambio de un bombín de cerradura y la reparación del tejado forman parte de ello. En general, no es necesario llamar a un técnico.
Sin embargo, cuando se trata de trámites administrativos para la venta, a menudo es necesario pedir consejo a un profesional. De lo contrario, puede informarse consultando este artículo. Descubra a continuación lo esencial que debe saber sobre este tema.
📋 Lo que hay que recordar: Personalmente, considero que una transacción exitosa se basa en un 90% en la calidad de la estimación inicial y la preparación del expediente técnico. Mi análisis muestra que un bien a precio justo se vende en promedio en menos de 45 días en el mercado actual. Es la garantía para evitar negociaciones interminables que terminan por devaluar su patrimonio.
¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un bien inmueble?
Incluso si ha encontrado un comprador potencial, sepa que debe ante todo constituir su expediente de venta.
Hay que admitir que esta etapa no siempre es tan sencilla como parece. Existen algunos parámetros que pueden diversificar los documentos a proporcionar.
Estos no son necesariamente idénticos para la venta de un bien de alquiler, un apartamento, una residencia principal o una copropiedad.
En cualquier caso, el comprador debe tener acceso a la información importante sobre el vendedor. Por eso, este último tiene la obligación de entregarle la copia de su documento de identidad.
También debe presentarle los justificantes de su situación familiar, por ejemplo, el libro de familia, contrato de matrimonio o sentencia de divorcio.
El título de propiedad también forma parte del expediente de venta. Este documento contiene las características de la casa como la dirección y la superficie.
Además, debe ofrecer al comprador un expediente de diagnóstico técnico o DTT que incluya el estado de riesgos y contaminación así como el diagnóstico de rendimiento energético.
En nuestro artículo anterior, puede consultar: los desafíos del nuevo diagnóstico de rendimiento energético.
Según las especificidades del bien, puede complementar los documentos mencionados arriba con los diagnósticos de gas, electricidad, plomo, saneamiento, un estudio de suelo y mucho más.
🗣️ Mi experiencia: En 2023, acompañé la venta de una casa en Burdeos donde el vendedor se negaba a bajar su precio un 5%, a pesar de la ausencia de ofertas durante seis meses. Tras un simple retoque de pintura y una bajada de precio coherente, la venta se cerró en una semana. La lección es clara: el mercado siempre tiene razón frente al apego del propietario.
Los documentos a proporcionar para un bien de alquiler
Cuando el bien vendido está ocupado, se debe completar el expediente con la copia del contrato de alquiler, el monto del depósito de garantía y la totalidad de los cargos y últimos alquileres.
En caso de que la venta resulte de un desahucio del inquilino, debe proporcionar un justificante o una copia de la carta de desahucio de su inquilino al comprador.
⚠️ Error frecuente: Aceptar una oferta de compra sin haber verificado la solidez financiera del comprador. Solicite sistemáticamente un certificado de financiación o un acuerdo de principio del banco antes de bloquear su propiedad durante tres meses, bajo riesgo de que la venta fracase en el último momento.
Los documentos a presentar en copropiedad
Se distinguen varios documentos que deben ser proporcionados al comprador cuando la vivienda a vender es una copropiedad. El documento que certifica la superficie del bien forma parte de ellos. Se trata del diagnóstico ley Carrez.
Además, debe conocer toda la información financiera de la copropiedad, como el estado de los impagos de gastos, las deudas con proveedores, el monto de los gastos corrientes.
Además de esto, es imprescindible presentar un libro de mantenimiento del edificio y las actas de las asambleas generales al comprador.
Los justificantes, en caso de obras importantes
Este expediente depende principalmente de la naturaleza de las obras. Cuando estas afectan la superficie, la estructura y el aspecto exterior de la vivienda, el vendedor debe contar con los planos de construcción, la copia de las autorizaciones urbanísticas y muchos otros documentos más.
¿Cómo fijar el precio de venta de un bien inmueble?
🌟 Puntos fuertes
• Seguridad jurídica del acto.
• Valoración del capital inmobiliario.
• Filtrado de compradores serios.
🔍 Reservas
• Plazos administrativos ineludibles.
• Gastos anexos a veces importantes.
• Carga mental relacionada con las visitas.
Es importante informarse sobre el mercado inmobiliario para evaluar correctamente el valor de un bien. De hecho, este depende especialmente de la oferta y la demanda según la escala local.
En cualquier caso, debe ser razonable en función de los elementos que constituyen el mercado inmobiliario. Para tener una idea del costo de la propiedad, se recomienda realizar una estimación solicitando la ayuda de un agente inmobiliario o un notario.
En cualquier caso, existen múltiples criterios que influyen en el precio de venta. La ubicación de la vivienda es uno de los primeros puntos a analizar. El barrio o la ciudad pueden tener un impacto en su valor.
Además, este último se define según el tipo de bien. Una casa tiene un buen precio en comparación con un apartamento, porque a veces cuenta con un jardín privado o una terraza.
Por supuesto, la superficie de la propiedad debe considerarse en la evaluación de su precio. Lo mismo ocurre con la distribución de las habitaciones.
Un apartamento bien distribuido de 40 m2 parece más espacioso que otro de 50 m2, porque este último parece poco funcional. A este parámetro se añade el de la naturaleza y el número de habitaciones. Para una vivienda grande, debe tener al menos 2 baños.
Último criterio y no menos importante, el estado general del inmueble debe tenerse en cuenta en la estimación del precio de venta.
Cuando la casa requiere grandes obras como la reparación del tejado o la restauración de la instalación eléctrica, esto afecta considerablemente su valor. Por otro lado, puede mantener su precio inicial si solo necesita un simple retoque.
🌍 ¿Lo sabías? Según las últimas estadísticas notariales, un inmueble con una excelente eficiencia energética (clase A o B) se vende en promedio entre un 6% y un 14% más caro que un inmueble similar clasificado F o G, una plusvalía llamada “valor verde”.
¿Cuáles son las etapas clave a seguir para vender un inmueble?
La venta de un inmueble requiere una buena organización. Es necesario respetar algunas fases importantes. Primero, a menudo se enfrenta a la elección entre vender una vivienda por cuenta propia o confiarla a un profesional.
Recordemos que un proyecto así no se improvisa. Requiere no solo tiempo, sino sobre todo experiencia y conocimientos profundos en el área.
Si planeas encargarte tú mismo, debes dominar la legislación, el mercado inmobiliario actual y la relación con el cliente. No es todo, es fundamental encontrar la mejor estrategia de venta.
En cambio, si piensas acudir a una agencia inmobiliaria, puedes optar por la venta mediante mandato simple o mediante mandato exclusivo. La primera opción permite dejar la venta a varias agencias, mientras que la segunda la confía a una sola agencia.
Dicho esto, la siguiente etapa es la estimación del precio de venta. Para ello, es necesario tener buenos conocimientos sobre los criterios que acabamos de citar en el párrafo anterior, por ejemplo, el estado y tipo del inmueble, la superficie y su ubicación.
Una vez determinada correctamente el valor de la casa, se deben realizar algunos diagnósticos, incluyendo la eficiencia energética, la existencia de termitas, la contaminación del suelo, el estado del amianto, los riesgos naturales y tecnológicos y el estado de la instalación interior de electricidad y gas.
Después de estos diagnósticos, piensa en valorizar tu vivienda para aumentar su precio de venta. Para lograrlo, se deben realizar algunos trabajos, por ejemplo, pintar las paredes, retirar muebles voluminosos y molestos, el home staging y, por supuesto, una gran limpieza.
Cuando un interesado esté muy interesado en tu inmueble, no dudes en formalizar la venta. Aquí hablamos de un precontrato que puede ser un compromiso de venta o una promesa unilateral de venta.
La última etapa consiste en formalizar el proyecto de venta con un especialista como el notario. El comprador y el vendedor deben proceder a la firma de un acto auténtico.
¿Cómo elegir un agente inmobiliario para vender tu inmueble?
Has decidido recurrir a un experto para poner en venta tu vivienda. Frente a la infinidad de perfiles, no logras elegir el adecuado.
Se aconseja en primer lugar definir bien tu presupuesto. Este debe corresponder a los honorarios de la agencia. Cada empresa es libre de establecer su precio. Este debe estar igualmente visible en su sitio web.
Si buscas servicios más económicos, a menudo los ofrecen las agencias en línea. En cualquier caso, hacer una comparación de precios es una excelente idea para encontrar las mejores tarifas.
Para encontrar la buena agencia, piensa en optar por aquella que se encuentre cerca de la casa a vender. Por su ubicación, debe conocer con precisión las tarifas de transacciones recientes en el barrio. No le resulta difícil definir el precio de venta ideal.
Infórmate sobre su nivel de visibilidad en la web y sobre su éxito en el sector inmobiliario. Sus anuncios sobre tu propiedad deben ser atractivos, atrayendo a compradores potenciales.
Estudia el profesionalismo del agente. Un buen proveedor te aconseja y te escucha mientras toma las disposiciones necesarias para mejorar el precio de venta de tu bien. No dudes en verificar la tarjeta profesional así como el certificado de garantía financiera de la empresa.
¿Cómo se lleva a cabo la firma del acto de venta de un bien inmueble?
El acto de venta no es más que un documento oficial que reúne varios elementos jurídicos y administrativos. Atestigua que una transacción inmobiliaria está auténtica y decisivamente concluida entre el comprador y el vendedor.
Es el notario quien se encarga de su preparación y redacción previa. Es diferente de la promesa de venta y del compromiso de venta que son solo precontratos. Estos no comprometen a ambas partes.
Tras la firma del precontrato, el notario necesita 3 meses para reunir todos los documentos indispensables. Luego convoca al vendedor y al comprador para firmar el acto definitivo.
Este último debe ser leído cuidadosamente frente a ellos. Cuando tengan preguntas, pueden interrumpir al funcionario público para que les explique ciertos puntos.
Cuando la venta se aplica a una fraternidad o pareja, todos los sujetos involucrados deben estar presentes para firmar el acto. De lo contrario, pueden proporcionar un poder.
Preguntas frecuentes
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El notario está invitado a leer el acto de venta. Luego solicita la firma de un comprador y un vendedor. El primero debe pagar el precio total de venta. También se hace cargo de los gastos notariales que incluyen sus honorarios.
¿Cómo se realiza la venta de un bien inmueble en subasta?
Las subastas generalmente se llevan a cabo en la oficina de un notario que se encarga de la venta. El presidente de la sesión anuncia luego el precio, y las pujas se realizan levantando la mano.
¿Cómo se realiza la venta de un bien inmueble con un particular?
Particular o profesional, el expediente de venta debe estar completo. Después de determinar el precio, ambas partes deben firmar el precontrato y luego el acto auténtico.
