Logement énergivore à vendre : DPE, audit énergétique et prix

Tu veux vendre une maison classée F ou G et tu as peur qu’elle te reste sur les bras. Elle se vend, oui. Mais elle partira moins cher qu’une maison bien isolée, et encore plus bas si le dossier arrive incomplet. La loi t’impose des documents précis et l’acheteur fera ses calculs de travaux. À toi de décider ce que tu lui montres et le prix auquel tu démarres.

C’est quoi, un logement énergivore, pour la loi ?

On parle de passoire énergétique pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour la vente, la ligne est placée un cran plus haut. Une maison classée E, F ou G déclenche déjà l’obligation d’audit énergétique. Et l’annonce d’un bien F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Ta maison reçoit en réalité deux notes de A à G. L’une mesure l’énergie consommée, l’autre les gaz à effet de serre rejetés, et le diagnostiqueur retient la moins bonne. Avant d’accuser tes murs, regarde donc laquelle des deux te tire vers le bas. Si c’est la note climat, le coupable est plutôt ton énergie de chauffage que ton isolation.

Donc avant de parler prix ou travaux, regarde ta lettre et regarde surtout pourquoi tu l’as.

Quels documents dois-tu fournir pour vendre une passoire ?

Il te faut un DPE valide, inclus dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur, et réalisé par un diagnostiqueur certifié. Si c’est une maison individuelle ou un immeuble de plusieurs logements qui t’appartient en entier, classé E, F ou G, tu ajoutes un audit énergétique. Les appartements en copropriété échappent à l’audit.

Le DPE doit avoir moins de dix ans le jour de la promesse ou de l’acte. Avant de signer un mandat, sors le tien du tiroir et regarde sa date. S’il a été fait avant juillet 2021, il est périmé depuis début 2025 et tu dois en commander un neuf. Autre détail qui coince à la signature, le diagnostiqueur transmet ses résultats à l’Ademe, qui attribue un numéro d’identification. Sans ce numéro, le DPE n’est pas valable.

Pour l’audit, le calendrier en métropole est le suivant. Les maisons F et G y sont soumises depuis avril 2023, les maisons E depuis le 1er janvier 2025, et les maisons D le seront à partir du 1er janvier 2034. Il reste valable cinq ans. Tu dois le remettre dès la première visite, ou au plus tard à la promesse de vente. Il est payé par toi, vendeur, et son tarif n’est pas réglementé. Il est fait par un professionnel qualifié qui vient voir le logement au moins une fois.

Mais ce que contient l’audit change tout pour la négociation. Il propose au moins deux parcours de travaux, en une ou plusieurs étapes, pour arriver à une rénovation performante, avec un schéma des pertes de chaleur et un point sur la ventilation. Tu donnes donc à l’acheteur, noir sur blanc, la liste de ce qu’il devra payer.

Pour la mécanique complète du compromis à l’acte, va voir les étapes d’une vente immobilière.

Faut-il refaire ton DPE avant de mettre en vente ?

Parfois oui, surtout si tu te chauffes à l’électricité. Le calcul du DPE a changé au 1er janvier 2026 et avantage désormais les logements tout électrique, qui peuvent gagner une lettre sans un coup de truelle. Ton ancien DPE reste valable, et l’Ademe permet de le mettre à jour gratuitement, sans nouvelle visite, quand l’étiquette s’améliore.

Ainsi, si ta maison est chauffée par des radiateurs électriques ou une pompe à chaleur et que ton DPE date de 2025 ou avant, regarde ça sur le site de l’Ademe avant de faire quoi que ce soit d’autre.

Et le calcul bougera encore au 1er janvier 2027, toujours dans le même sens. Le détail des chiffres et de leur effet est dans notre article sur ce qui a changé avec le nouveau DPE. Si ta vente n’est pas pressée et que tu es à la limite entre deux classes, le calendrier peut jouer pour toi. Je ne peux pas te dire d’ici si ta maison en profitera, ça dépend de son mode de chauffage et de son score exact. Les petits logements de 40 m² ou moins ont aussi des seuils adaptés depuis le 1er juillet 2024, avec une attestation à télécharger sur le site de l’Ademe.

Méfie-toi enfin du diagnostiqueur qui te promet une meilleure lettre avant d’être venu. Un DPE arrangé finit par se retourner contre toi, et c’est tout le sujet de notre article sur la fraude au DPE.

Faire des travaux avant de vendre, ou vendre en l’état ?

La loi ne t’oblige à aucun travaux pour vendre, même en G. Dans la plupart des cas, vendre en l’état avec un dossier propre est plus raisonnable qu’une rénovation lancée dans l’urgence. Les travaux ne valent le coup que s’ils font gagner une classe à coup sûr, ou s’ils règlent un défaut visible qui fait fuir les visiteurs.

Pourquoi cette prudence ? Parce qu’une rénovation énergétique sérieuse se pense dans un ordre précis, isolation, menuiseries, ventilation, puis chauffage, et que l’acheteur veut souvent la faire à sa façon. Une pompe à chaleur posée à la va-vite dans une maison qui fuit de partout, ça chauffe la rue. Une isolation intérieure collée sans traiter la ventilation, et tu retrouves de la condensation dans les angles au deuxième hiver. Un acheteur un peu averti le verra. Et tu auras payé un chantier qui ne lui sert à rien et qu’il ne te remboursera pas dans le prix.

Mais il y a des petites choses qui changent la visite sans changer la lettre. Une trace de moisissure sur une fenêtre ou un mur humide fait plus peur à l’acheteur que la lettre G elle-même, parce qu’il imagine le pire. Cherche la cause avant de repeindre, avec notre guide sur l’humidité selon le mur concerné. Masquer une tache sous une couche de peinture, ça tient jusqu’à la première vraie pluie.

Si tu tiens à engager des travaux, passe par un professionnel RGE. MaPrimeRénov’ l’exige, et le ministère de l’Économie précise que l’aide peut être bonifiée quand les travaux font sortir le logement des classes F ou G. Le détail des dispositifs est dans notre article sur les aides pour isoler son logement. Mais vérifie les délais. Entre le devis, le dossier et le chantier, ton calendrier de vente risque de glisser de plusieurs mois.

Comment fixer le prix d’une maison classée F ou G ?

Pars du prix d’un bien comparable en bon état, puis regarde ce que l’acheteur va retirer. Il lira l’audit et les devis, et il déduira le coût des travaux de son offre, plus une marge pour les ennuis et le temps perdu. Ton prix doit anticiper ce calcul au lieu de le subir pendant la négociation.

Or une partie des acheteurs a disparu de ton marché. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, y compris au renouvellement du bail. À partir de 2028, seuls les logements de A à E pourront être loués, et à partir de 2034, seulement de A à D. Un investisseur qui veut louer devra donc rénover avant de mettre un locataire. Il le sait, et il le chiffrera.

Alors vends le projet que décrit l’audit, chiffré. Si tu peux joindre deux devis d’artisans pour le premier scénario, l’acheteur arrête de fantasmer une facture énorme et discute sur des chiffres réels. Côté estimation, tu peux te faire une première idée sans être harcelé par les agences grâce à notre méthode pour estimer sa maison sans donner ses coordonnées.

Bref, un prix trop haut sur une passoire fait traîner l’annonce, et la baisse qui finit par arriver fait douter l’acheteur.

Comment présenter ta maison pour ne pas casser la vente ?

Joue cartes sur table dès l’annonce. Les classes énergie et climat doivent y apparaître, avec le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie. Un vendeur qui l’oublie risque jusqu’à 3 000 euros d’amende, et l’acheteur trompé par une annonce fausse peut demander des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente.

Du coup, prépare ton dossier comme un artisan prépare un support avant de peindre. Rassemble les factures d’énergie des dernières années, les carnets d’entretien de la chaudière ou de la pompe à chaleur, les factures des travaux déjà faits (même anciens, même partiels), et l’audit avec les devis. Une fenêtre changée il y a dix ans ou des combles isolés par l’ancien propriétaire, ça se prouve avec un papier, pas avec une phrase pendant la visite. Et si tu connais un défaut, dis-le avant qu’on le découvre. Un acheteur qui trouve seul une fissure ou une trace d’humidité se met à chercher le reste.

Le jour de la visite, chauffe normalement, aère, et laisse l’acheteur ouvrir les placards.

Reste un point. Ce que tu dois signaler par écrit et la rédaction des clauses du compromis relèvent du notaire ou d’un avocat. Pour le reste, ma position est nette. Une passoire se vend en l’état, avec l’audit, deux devis et un prix qui en tient compte, plutôt qu’après une rénovation bâclée dans l’urgence. Ces informations restent générales et ne valent pas conseil juridique ou financier personnalisé.

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison classée G sans faire de travaux ?

Oui. Aucun texte n’impose de travaux au vendeur, même pour un logement classé G. Tu dois seulement fournir le DPE et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété, l’audit énergétique. Le prix tiendra compte des travaux que l’acheteur devra faire.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?

Non, pas pour un appartement situé dans une copropriété. L’audit concerne les maisons individuelles et les immeubles de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire. Le DPE reste obligatoire pour l’appartement.

Combien de temps l’audit énergétique est-il valable ?

Cinq ans. Si ta vente capote et que tu remets la maison sur le marché dans ce délai, le même audit sert encore. Pour le DPE, compte dix ans, à condition qu’il date d’après juin 2021.

Qui paie l’audit énergétique lors d’une vente ?

C’est le vendeur qui le commande et le paie. Son prix n’est pas réglementé et varie d’un professionnel à l’autre. Demande plusieurs devis et vérifie la qualification de l’auditeur avant de signer.

Sources

• Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) (Service-public.fr)
• Tout savoir sur l’audit énergétique (Ministère de l’Économie)